Kinh doanh cho thuê căn hộ, tòa nhà căn hộ dịch vụ chưa bao giờ là dễ dàng và đặc biệt là trong thời kỳ thị trường đang ảm đạm do dịch bệnh Covid-19.
Chủ nhà và nhà đầu tư luôn mong muốn tìm hiểu và cập nhật về thị trường để điều hành hoạt động kinh doanh và đưa ra các quyết định đúng một cách kịp thời. Định hướng các hoạt động nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy khách thuê lên 100%. Và một trong những yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy là giá thuê – giá thuê chiếm đến gần 60% quyết định thuê của người thuê.
10 yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ
Để trả lời cho câu hỏi giá thuê căn hộ bị ảnh hưởng bởi những yếu tố nào? Hay vì sao giá thuê căn hộ tăng hoặc giảm? Bài viết dưới đây JHouse gửi tặng riêng cho anh chị chủ nhà và nhà đầu tư trong thị trường thuê – cho thuê căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh và Việt Nam. Bài viết được viết với câu từ đơn giản và dễ hiểu được tổng hợp từ kinh nghiệm thực tế của JHouse và chia sẻ từ các nhà đầu tư.
1. Chi phí đầu vào – yếu tố đầu tiên xây dựng giá cho thuê
Những gạch đầu dòng và con số đầu tiên trong bảng tính hình thành nên giá thuê căn hộ là “Chi phí cố định” và “biến phí”. Các chi phí cố định như: chi phí xây dựng, chi phí mua nội thất và thiết bị, chi phí nhân sự vận hành, chi phí môi giới, chi phí bảo trì tòa nhà, chi phí rủi ro, chi phí giao thiệp, … Và các chi phí có thể biến động như: chi phí lãi vay ngân hàng, chi phí điện và nước trong vận hành tòa nhà, …
Việc kiểm soát chi phí cố định và biến phí sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê căn hộ. Bởi vì, đây là những yếu tố cấu thành nên giá thuê nhà. Kiểm soát chi phí đầu vào tốt thì giá thuê sẽ tốt hay dễ hiểu hơn thì các chi phí đầu vào giảm thì giá thuê giảm.
Đơn giản là:
Chi phí đầu vào tăng = Giá thuê tăng
Để trả lời cho câu hỏi “Tại sao các chuỗi căn hộ lại có giá thuê thường bằng hoặc thấp hơn các căn hộ đơn lẻ?”. Bởi vì, các chuỗi căn hộ thường có chi phí đầu vào bình quân thấp. Cùng một người quản lý, có thể quản lý đến 2-3 tòa nhà với tổng số căn hộ lên đến 50 hoặc 60 căn hộ.
2. Tình trạng căn hộ – ảnh hưởng đến giá thuê chung cư
Khi xem xét tình trạng căn hộ hay tòa nhà, chúng ta thường xem xét đến “Độ mới” của chúng. Tòa nhà và căn hộ mới khai trương thường có giá thuê cao hơn các tòa nhà và căn hộ cùng diện tích và cùng khu vực.
Độ mới của căn hộ ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê. Sau một thời gian sử dụng thì căn hộ thường có giá thuê thấp hơn ban đầu. Để duy trì giá thuê ổn định – không giảm, chủ nhà thường sửa chữa, sơn phết, cải tạo, thay thế nội thất, … để đưa căn hộ trở lại trạng thái ban đầu (mới). Để làm được điều này, chủ nhà và nhà đầu tư cần lưu ý đến “cách tính hao mòn” của nội thất và căn hộ để tính giá thuê và dự trù kế hoạch cải tạo căn hộ phù hợp.
3. Các tiện ích đi kèm
Nhu cầu của con người bắt đầu với những nhu cầu cơ bản nhằm phục vụ phần “con” trong chính chúng ta – đó là ăn no, mặc ấm. Tương tự như vậy, căn hộ được tạo ra nhằm phục vụ những nhu cầu cơ bản của con người đó là “nơi ở”, một căn hộ thường có nơi để ngủ, khu vực bếp để nấu ăn, toilet để đi vệ sinh.
Ngoài những chức năng cơ bản để phục vụ những nhu cầu bắt buộc của khách thuê, căn hộ còn có những phần tiện ích gia tăng để đáp ứng nhu cầu về an toàn, thể hiện bản thân, … của khách thuê. Các tiện ích gia tăng như: hồ bơi, phòng gym, sân tennis, bóng bàn, khu vực BBQ, giặt đồ, dọn phòng, thay ga trải giường, …
Các căn hộ, tòa nhà có nhiều tiện ích gia tăng đa phần có giá thuê cao hơn các tòa thông thường khác. Các tòa nhà căn hộ có hồ bơi và phòng gym thường có giá thuê cao hơn từ 10 – 20% so với các tòa nhà thông thường.
4. Kỳ vọng của chủ nhà (nhà đầu tư)
Bất kỳ chủ nhà nhỏ lẻ hoặc nhà đầu tư lớn đều mang kỳ vọng đặt để vào từng căn hộ, sản phẩm của mình khi xây dựng cũng như khi mang chúng ra thị trường. Kỳ vọng của chủ nhà (nhà đầu tư) phụ thuộc vào “mức độ am hiểu thị trường và công tác chuẩn bị”. Kỳ vọng của nhà đầu tư còn bắt nguồn từ chính “Niềm tin”. Nhà đầu tư càng am hiểu về thị trường, có thời gian chuẩn bị kỹ lưỡng cho sản phẩm của mình và có niềm tin mãnh liệt vào sự thành công của kế hoạch kinh doanh thì kỳ vọng càng cao. Kỳ vọng vào sự tiếp nhận của khách hàng (sức mua) và kỳ vọng vào tỷ suất lợi nhuận.
Đơn giản là:
Kỳ vọng cao = Giá cao
Kỳ vọng và niềm tin của chủ nhà, nhà đầu tư sẽ thay đổi theo thời gian khi vận hành thực tế. Trước khi đưa tòa nhà vào hoạt động, kỳ vọng và niềm tin ở mức cao. Tuy nhiên, khi đưa tòa nhà vào hoạt động thì đa phần kỳ vọng và niềm tin của chủ nhà bắt đầu giảm dần. Điều này bắt nguồn từ các rào cản của thị trường như: quy luật cung & cầu, cạnh tranh từ các đối thủ, chiến lược marketing & bán hàng, hiệu quả khâu vận hành, … Điều này lý giải cho việc giá thuê các tòa nhà vừa khai trương, tòa nhà mới thường cao và sau đó thì giá bắt đầu giảm dần.
5. Uy tín của chủ nhà (nhà đầu tư)
Có vẽ không mấy liên quan lắm giữa uy tín của chủ nhà (nhà đầu tư) và giá thuê căn hộ. Nhưng, dưới góc nhìn thực tế từ thị trường trong một thời gian dài, JHouse nhận thấy rằng “Uy tín của chủ nhà” có liên quan đến “Giá thuê căn hộ”.
Chủ nhà hay nhà đầu tư là những người làm kinh doanh lớn, có thâm niên cho thuê lâu năm, có lượng khách thuê đủ lớn, chất lượng dịch vụ luôn được khách hàng đánh giá ở mức khá trở lên, … Nhìn chung có giá thuê căn hộ cao hơn các chủ nhà hay nhà đầu tư khác. Những nhà đầu tư này hiểu rất rõ về mức độ uy tín và tầm ảnh hưởng của mình trên thị trường. Chính vì thế khi định giá thuê hoặc điều chỉnh giá thuê, họ thường cân nhắc đến uy tín của mình.
Đơn giản là:
Uy tín cao = Giá cao
Và ngược lại, khi chủ nhà hoặc nhà đầu tư mất uy tín, làm ăn gian dối, dịch vụ sau khi cho thuê không được đáp ứng, nhiều khách hàng phàn nàn – bóc phốt về dịch vụ, … thì giá thuê căn hộ thường cho xu hướng giảm. Điều này làm cho khách hàng trả căn hộ hay rời đi ngày một nhiều làm cho số lượng phòng trống tăng lên. Giá giảm do áp lực về số lượng phòng trống trong tòa nhà nhiều.
6. Tỷ lệ lấp đầy – số lượng phòng trống
Một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dễ nhìn thấy đó là áp lực về số lượng phòng trống, hay còn gọi là tỷ lệ lấp đầy. Và biểu hiện của yếu tố này là “Định giá theo hàng tồn kho”, hay dễ hiểu hơn là định giá cho thuê căn hộ theo tỷ lệ phòng trống.
Đơn giản là:
Tỷ lệ lấp đầy tăng = Giá tăng
Tương quan tỷ lệ nghịch, khi số lượng phòng trống trong tòa nhà tăng thì giá thuê căn hộ sẽ có xu hướng giảm. Khi số lượng phòng trống trong tòa nhà giảm, thì giá thuê có xu hướng điều chỉnh tăng lên.
7. Giá của đối thủ cạnh tranh
Chủ nhà và các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có một bước quan trọng trong kế hoạch kinh doanh là nghiên cứu tiền khả thi và kế hoạch kinh doanh của tòa nhà – đó là nghiên cứu đối thủ cạnh tranh. Có hai loại đối thủ cạnh tranh cần xem xét là: đối thủ cạnh tranh trong cùng khu vực và đối thủ cạnh tranh trong cùng phân khúc.
Chiếm một phần lớn trong nghiên cứu đối thủ cạnh tranh là “Giá cho thuê của đối thủ cạnh tranh”. Việc nghiên cứu giá cho thuê của đối thủ cạnh tranh giúp chủ nhà và nhà đầu tư tìm ra mặt bằng giá chung của thị trường – giá bình quân. Từ đó làm tiêu chí để xây dựng, so sánh và điều chỉnh giá thuê của căn hộ của chính mình.
8. Vị trí & vị trí
Các bậc thầy về kinh doanh và đầu tư bất động sản đều cho rằng yếu tố đầu tiên quyết định đến thành bại của việc đầu tư bất động sản đó là “Vị trí và vị trí”. Vị trí của bất động sản chiếm một phần lớn trong các yếu tố cấu thành nên giá trị và giá thuê hay giá bán của bất động sản.
Đối với việc cho thuê, vị trí của của tòa nhà và vị trí của căn hộ là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê căn hộ. Vị trí tòa nhà càng gần trung tâm thành phố hoặc ở vị trí “khu nhà giàu” thì giá thuê càng cao và giảm dần với những tòa nhà xa trung tâm hoặc nơi có thu nhập thấp.
Đơn giản là:
Vị trí tốt = Giá tốt
Vị trí của căn hộ trong tòa nhà cũng ảnh hưởng đến giá thuê – tầng cao sẽ có giá thuê cao hơn tầng thấp, view đẹp sẽ có giá thuê cao hơn view bị che (view không đẹp). Có thể nhận thấy điều này khi xem giá thuê của các loại căn hộ penthouse, duplex hay sky villa so với căn hộ bình thường cùng diện tích và nội thất trong cùng tòa nhà.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, các quận 1, 2, 3, 7, Phú Nhuận và Bình Thạnh, giá thuê căn hộ luôn cao hơn các khu vực vùng ven từ 20 đến 50%. Chúng ta cũng có thể bắt gặp điều này tại các khu vực nhà giàu như Thảo Điền, Thủ Thiêm hay Phú Mỹ Hưng. Các khu vực này thường có quy hoạch hạ tầng tốt, phục vụ tất cả các nhu cầu từ cơ bản đến giải trí và thể hiện đẳng cấp bản thân.
9. Nhu cầu thị trường – quy luật cung & cầu
Dù muốn hay không muốn thì cho thuê căn hộ là một hoạt động kinh doanh và nó bị ảnh hưởng, được điều chỉnh bởi nhu cầu của thị trường – quy luật cung cầu.
Nhu cầu thị trường tăng lên – “cầu tăng” thì giá thuê căn hộ có xu hướng điều chỉnh tăng. Và, ngược lại khi nhu cầu thị trường giảm – “cầu giảm” thì giá thuê căn hộ có nhu hướng điều chỉnh giảm. Hoàn toàn ngược lại với nhu cầu đó là nguồn cung, nguồn cung thường hoạt động theo tỉ lệ nghịch. Nghĩa là khi nguồn cung căn hộ cho thuê ra thị trường càng nhiều thì giá thuê giảm và nguồn cung giảm thì giá thuê căn hộ tăng – hoạt động theo nguyên tắc “khan hiếm”.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, có thể thấy trong những năm 2000 đến 2014, căn hộ chung cư và căn hộ dịch vụ trên thị trường khá khan hiếm, trong khi nhu cầu thị trường rất lớn. Chính vì thế giá thuê cao và tốc độ cho thuê rất nhanh, khách hành phải đợi hàng tháng trời mới có căn hộ trống để cho thuê. Chủ nhà dường như không phải đi tìm khách thuê. Thế nhưng, từ năm 2015 đến 2020 và các năm tiếp theo, số lượng căn hộ chung cư và căn hộ dịch vụ cung cấp ra thị trường ngày một tăng trong khi nhu cầu không tăng nhiều. Áp lực cạnh tranh tăng do nguồn cung tăng làm cho giá thuê có xu hướng giảm dần.
10. Chính sách của chính phủ
Không thể phủ nhận rằng các chính sách của chính phủ về kinh doanh bất động sản hoặc các ngành liên quan có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá trị, giá bán và giá cho thuê của bất động sản.
Các chính sách của chính phủ về các loại thuế, lãi suất cho vay của ngân hàng, lạm phát hàng năm, các gói hỗ trợ cho kinh doanh bất động sản, …
Khi chính sách của chính phủ theo hướng gây bất lợi hoặc siết chặt hơn, … thì giá cho thuê bất động sản nói chung và giá cho thuê căn hộ nói riêng có xu hướng tăng lên. Nếu xem xét mối tương quan giữa giá thuê nhà và các chính sách của chính phủ thì giá thuê nhà sẽ có xu hướng điều chỉnh tăng (không giảm). Bởi vì, chính phủ có xu hướng siết chặt và kiểm soát hơn về các hoạt động kinh doanh bất động sản.
Linh hoạt là chìa khóa thành công
Giá thuê căn hộ có thể bị ảnh hưởng bởi 1 hoặc 2 hoặc 3 hoặc cả 10 yếu tố bên trên cùng một lúc. Nhưng đừng lo lắng, thực tế thì hoạt động kinh doanh nào cũng có khó khăn riêng của nó, chỉ cần bạn kiên trì và đưa ra các giải pháp kịp thời.
Xây dựng giá thuê căn hộ có thể phức tạp, nhưng luôn có chỗ cho sự linh hoạt. Giá thuê sẽ gồm hai phần: Phần cứng là phần bắt buộc phải có – thường là giá thuê ở điểm hòa vốn. Và phần thứ hai là phần mềm (phần linh hoạt) là phần cộng thêm của giá thuê ở điểm hòa vốn. Phần mềm hay phần có thể linh hoạt của giá thuê là “Lợi nhuận”. Chìa khóa thành công của giá thuê là sự linh hoạt, thị trường tốt thì giá tăng, thị trường xấu thì giá giảm.
Trên thực tế, thị trường cho thuê căn hộ thay đổi liên tục. Những gì phù hợp ngay bây giờ có thể không hiệu quả trong vài tháng nữa. Hai thay đổi được cập nhật liên tục là xu hướng thiết kế và giá thuê căn hộ. Tốc độ thay đổi về giá thuê căn hộ luôn diễn ra nhanh chóng, chủ nhà và nhà đầu tư cần bám sát thị trường để điều chỉnh giá thuê linh hoạt nhằm tìm khách thuê nhanh chóng.
©JHouse Team
Website: https://www.jhouse.vn/
Fanpage: https://FB.com/JHouseVietnam
